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楼市出清的下半场，可能不是住宅，而是写字楼！

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这波救市，忽略了写字楼

很久没看到如此力度的救市措施了。

最近关于房地产方面的政策看起来非常霸道，又是调整首付的比例，又是降低公积金、商业贷款的利率，还发了3000亿说要回购房子。

央行三箭齐发，很多人用“史诗级楼市新政”来形容。

地产股也直接从ICU进了KTV。

央行的政策里，最重磅的是首付的降低。首套房首付比例下降到15%，二套房下降到25%。二套房的首付已经被干到比以前的首套房还要低了！

首套房个人公积金贷款利率下调到2.85%，二套房降到3.325%。

不过市场最看重的其实是央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购库存商品房用于保障房和廉租房。

国家队下场买房，收储房屋，3000亿元虽然金额不够大，但想象空间大。

自从房地产成了中国经济的支柱后，救市和宏观调控的轮回已经反复上演。

不过，这次的救市措施虽然力度大，总让人感觉到哪里有点不对。

一个是救市的方向，似乎有点问题，都是在刺激大家继续加杠杆买房。

好似产房门口，问保大还是保小，结果被告知要保医院。

另一个是，救市只考虑到了住宅。

但是楼市有一个非常关键的领域被大家忘记了——

救住宅没救商业地产，写字楼的雷还在啊！

感觉现在无论是政策，还是市场都有一个楼市盲区，就是只盯着住宅看。这样搞不好，楼市真正的雷就会是写字楼。

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商业地产，已崩？

在楼市发出“史诗级救市”政策，媒体沉溺于“全民参与救楼市”狂欢的时候，有一个没什么人注意到的数据，令我感到震惊，更感到后背有点凉。

19.5%、19.1%、20.9%和28.3%，这4个数字来自第一太平戴维斯的近期报告。

分别代表了北上广深这4个一线城市，2023年底甲级写字楼的空置率。

印象中一向来广州空置率指标在几个一线中表现是最好的，没想到也飙升到了28%，接近30%！创下近20年的新高！

这也意味着超过四分之一的写字楼是空置的，只怕这个数字比早已过剩的住宅都要高出不少。按照很多网友的目测，很多顶级办公大楼的空置率还要远高于此。

其实，市场的真实情况比我们想象中的还要惨淡得多。

今年初，网传上海即将发布新政：

2024年不再审批新建商场、写字楼等商业类项目。这一政策旨在应对上海持续走高的写字楼空置率，目的是尽快改变上海商业地产市场供大于求的现状。

上海的写字楼租售得出了多大的问题，才让中国商业最发达、最活跃的城市都不新盖楼了？要知道，住宅这几年艰难成这样都没停止盖楼！

虽然这一消息最后被证伪，但也引发了舆论的极大反响。

消息不实，但能引起广泛共鸣，证明商业地产过剩的现状是一个普遍共识。

上海的虹口四川北路、浦东陆家嘴、前滩、花木、松江G60走廊、奉贤美谷、闵行漕河泾等部分区域，空置率超过40%。

这还只是空置率。

今年1月22日，有消息传出全球资产管理巨头贝莱德正在以低于成本价的七折出售其在上海的一栋写字楼，这一动态令市场感到震惊，也在告诉大家写字楼市场的寒冬真的来了。

同样是经济风向标的深圳，情况也没好到哪里去。

2023年，深圳共批售办公项目12个，批售面积供给30.5万平，同比下滑了64.6%，创近10年的最低，不足2018年批售高峰期供应量的20%，连2022年批售的一半都不到。

对应到各个区核心区来说，2024年第一季度，深圳西部的空置率要明显高于东部，前海、宝安区、南山区空置率分别在38.5%、32.6%、28.1%，而福田区、罗湖区的空置率在22.9%、21.5%。

爱搞钱的深圳，写字楼也租不出去了，也卖不动了！

而在所有一线城市中，北京是最先感受到这一波寒意的。

2022年，北京就出现了一波头部大厂纷纷退租的浪潮：

字节跳动集体撤离中关村，整合退租10万平米；

爱奇艺搬出三万平的鸿城拓展大厦；

美团在望京提前解约了樱辉大厦；

每日优鲜破产，望京万科时代人去楼空......

首都CBD的甲级写字楼，聚集了这个国家金字塔尖的企业。

然而连这些金字塔顶尖的人都在“逃离”写字楼，趋势已经再明显不过。

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到底出了什么事？

随着写字楼空置率越来越高，租金也随之大幅跳水。空置率最高的深圳，租金价格相比前几年的最高点已经下跌了3成。

这个数据，有多离谱——

平均租金163.9元/平/月，回到2012年水平。

北京去年的平均租金下降超过9%，但从实际成交价格来看，部分区域下跌的租金价格其实已经腰斩。

比如望京某热门办公区域，前两年的租金价格为每平方米7元/天，现在已经跌到了3.5元/天。

有些私人业主的写字楼，更是处于“给钱就租”的状态，有租户感慨：

一个月的物业费都比租金贵。

一线城市如此，二三线的问题只会更严重。

以广东的地级市东莞为例，他们的高端写字楼主要集中在南城的鸿福路商圈以及总部基地两个板块。租金平均水平也是全市最高的，在2021年时，还能有约50-100元/平/月。

时至今日，繁华仍在，行情却已千差万别。现在这些地段租金已下滑至约28-80元/平/月，并且还存在议价空间。

在很多人看来，写字楼的受众是老板、是企业，而非个人。写字楼空置率高低，租金变化，应该与大部分人没什么关系。

不过，事实也许并非如此——写字楼市场遇冷，比房价下跌更可怕。

写字楼市场的兴衰，可以说是一座城市、一个板块经济的风向标，体现的往往是一个整体态势。

因为如果只是某些行业处于下行周期，办公需求下降，而有其他新兴产业交替上升，有足够的扩张动力，按理来说是可以很快填补写字楼市场的空白。

如果写字楼空置率在几年的时间尺度内维持一个较高水平，说明我们的经济和产业，正在经历一场大的调整，以2021年为例，头部互联网企业在北京租了高达147万平方米的写字楼，相比之下，2022-2023年，他们累计退租126万平方米，未来待退租面积23万平方米。

一线城市写字楼的主要需求来自金融业、科技互联网行业以及其他一些服务型行业。当前一线城市的写字楼出现大量空置，说明这些重点服务型行业处于向下的周期，缺乏足够的扩张动力。

写字楼大量空置，租金持续下滑，不仅只是金融和互联网等行业处于萎缩周期，表明更多的行业都在收缩战线。为啥这样说呢？因为金融和互联网本质上还是服务行业，他们收缩意味着他们所服务的那个更大层级、更大体量规模的市场主体有所衰落.......

更深的一层就不再细说了。讲点现实的：面对如此高的空置率，能有什么样的措施呢？

其实应对商业地产的问题，和解决住宅市场的思维是一样的，只有两条路可以选，要么尽快卖出去，要么就放开手让它跌。

楼盖得太多，没人住、没人买，那就是全社会的负资产！放在那挡路，摆在那碍眼，还要消耗资金去维护。

既然是负资产，那么最好的策略就是让它无底线的跌，快速出清绝对好过长期阴跌！

但我们的情况，肯定是不允许硬着陆和大规模资产出清的，那么就剩另一条路。

现在各地的经济政策其实归根结底就一条——如何把房子卖出去。想把房子卖出去方法其实很简单，把钱直接发给民众，让民众去买房子就行。

直接发现金，让民众去买房，房子值多少就发多少。

用在写字楼上，就是直接发现金，让企业去买楼，值多少就发多少。

我们干脆转换主体，以前是把“救济粮”发给房企开发商，现在不如直接把水放到个人和众多中小企业主手上，让他们去买房、买写字楼。

这样房子消化了，居民得了住房，“居者有其屋”；企业得了写字楼，经营成本大大降低，还消化了房地产库存。

所以，有时候不要怪政策不给力股票专业配资，也许只是方向没摸对。